绿城服务：用一份财报讲述“好公司”如何穿越周期

2026年两会政府工作报告将“实施物业服务质量提升行动”纳入国家年度重点工作任务，与“好房子”建设并列提出。这一转变，标志着物业管理已从过去的房地产“配套服务”角色，跃升为助力提升城市空间价值、创造美好居住体验的关键力量杠杆炒股风险，同时也为行业高质量发展提供了清晰指引。

当前，物业行业也正站在从“管理”到“服务”、从“规模扩张”到“品质驱动”的分水岭上。行业面临增速换挡与盈利承压的双重挑战，

客户满意度、人力成本等多重因素，持续考验着行业的运营韧性与价值定力。然而，政策正在强力引导行业重构价值逻辑——“质价相符”将成为硬性要求，服务不达标企业将面临出清，而服务能力强、品牌口碑好的企业则将获得政策红利与资本市场溢价。

近期，绿城服务（02869.HK）披露了2025年业绩，利润与收入双增长。“不管环境如何变化，我们坚持初心如磐。”董事会主席杨掌法在业绩发布会上的致辞中这样表述公司的战略定力。他进一步指出，“我们的成绩，不是依赖市场的风口，而是源于对行业本源的深思与践行，对运营方式的创造与革新，以及三十年如一日对‘品质立司’这一信条的坚定，正是这种对行业本源的持续追问，让绿城服务在行业价值重构的浪潮中，始终保持着清晰的战略方向。”

“好效益”、“好收益”、“好服务”构筑了一家好公司

2025年，绿城服务服务力与运营力，双力加持，全年收入191.6亿元，同比增长7.1%；核心经营利润18.8亿元，同比增长24.6%，增速远超收入增速。归母净利润8.8亿元，同比增长29.9%。在行业毛利率整体承压的情况下，公司毛利率逆势提升0.5个百分点至17.3%。

报告期内，绿城服务经营性净现金流为15.3亿元，同比增长3.6%；现金、现金等价物及定期存款合计70.1亿元，同比增长17.3%。经营性净现金流为净利润的1.6倍，展现出强劲的现金创造能力。这一数据同时说明绿城服务已率先完成了价值重构，有望在行业分化中持续扩大优势。

在增量住宅供应放缓的背景下，物业服务板块实现营收与利润实现双增长。这一增长主要得益于公司在存量市场的精耕细作，以及在非住宅业态与城市服务领域的积极拓展。

绿城服务2025年主动退出部分非核心城市及存在交付风险的储备项目，更加注重高质量的规模发展。将资源聚焦于40个核心城市。通过“物业+文化”“物业+科技”等创新模式，推动物业服务与新业态高效联动，成功拓展多个优质存量项目。例如，以杭州玉湖公园为运营蓝本，陆续拓展杭州东沙湖公园、嘉兴秀湖公园等项目，实现服务方案确定后的即拓即交。

财务策略上，绿城服务确立“现金为王，效益为先”的导向，明确“好效益带来好收益，好收益来自好服务”的内在价值逻辑。在充满不确定性的环境下，充裕的现金流不仅是企业安全经营的底线，更是逆周期加大品质投入、吸纳优秀人才的重要保障。

喧嚣中回归本源，绿城服务一直将“品质服务”作为唯一的护城河。

依托“深度服务体系”，围绕不同业态、房态及客户年龄层，精准识别服务敏感点，细化全场景管家服务。通过挖掘社交空间、培育全龄社群、推进商企一体化运营，持续提升居住品质，助力业主房产实现保值增值。

在与业绩发布几乎同期的全国业主代表大会上，绿城服务升级了聚焦“一老一小”的“康乐”与“学乐”两大产品。“康乐”围绕家庭焕新颐养、安心药箱守护、颐乐学院银海豚、孝心传递时光四大计划，从“住、身、心、情”四个维度回应长者深层需求。“学乐”则以新手父母黄金启蒙、智慧父母幸福托幼、少年儿童培优护航、青少年栖心守护四大计划，贯穿从孕产期到18岁的儿童全成长周期。

在儿童友好社区建设方面，绿城服务已成立护学志愿队682个、儿童议事会602个，开设四点半课堂986个、儿童教育服务点57个，并常态化开展离园关怀、植物学院、海豚计划、木荷计划、开学吉祥等活动，为孩子们营造安全、温暖、有爱的成长环境。

在绿城服务的社区里，宠物友好已经从理念落地为可感知的日常温暖。围绕“一花一草一工程”，常态与专项行动并行，持续夯实品质底色。

发展动能持续增强多赛道齐头并进

过去的一年，绿城服务经营业绩与改革成效显著。实体市场与资本市场均展现出强劲的抗风险能力和可持续发展潜力，通过主业稳健提效、专业化聚焦与结构化抗周期策略，以最快速度响应市场变化。

报告显示，绿城服务2025年物业服务实现收入136.4亿，增长10%，毛利率14.3%，提升0.6个百分点。园区服务收入27.6亿，毛利率22.4%，提升1.4个百分点；咨询服务收入27.6亿，毛利率27.4%，提升0.7个百分点。专业服务聚焦主营业务，关停非主营亏损业务，社商、科技、营销、咨询持续盈利，早教首年实现盈利。

物业市场始终保持行业领先，紧跟国家发展规划，深耕杭州、上海、南京等56个核心重点城市，新签货值占比92.1%。新增爱尔医疗、蓝天下传媒等大客户36家，当年新签货值23.2亿元，锚定货值7.7亿元。新拓年饱和营收40.3亿元。

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绿城服务行政总裁金科丽表示，核心指标全面兑现，业绩含金量高、市场应变度快、组织执行力强；以项目为中心，以员工和客户为基本点，既做好自上而下的统筹引领，也做精自下而上的落地攻坚。

特别是专业市场上多赛道齐头并进，新签货值13.2亿元，稳中有进。社区商业以户均产值为抓手，聚焦服务场景，明确核心品类，实现销售订单突破5316万单，百万爆品116个。

各业务板块聚焦核心抓手，实现差异化突破。营销以共享管家为依托，盘活物业资源，创新轻资产运营。早教以单园改善为重点，推动满园率与课销率双项提升。康养以长者服务为核心，完善居家养老标准，提升机构养老入住率。咨询以业务转型为牵引，深化主业协同，推陈出新产品模块。科技以区域协同为抓手深挖“好房子、好服务”场景，抢占物业+Ai市场先机，做实软硬件智能化总集，兑现产品复利。

瞄准优质存量住宅市场，绿城服务以街道、社区为最小服务单元，发挥项目群管理优势，在价格下行背景下坚持服务做加法，以服务品质定义市场竞争力，实现拓展质价齐升。

非住服务专业制胜，瞄准金融、企业总部等高价值业态，运营能力持续增强。2025年绿城服务新签非住21.6亿元。占比提升5个百分点，值得一提的是，绿城服务不断深化城市服务产业协同。瞄准物业与专业业务商机共享，物业与科技、咨询、社商产业在浙江善治全域平台、桐庐横村镇全域化、嘉兴秀湖公园、陕西科研中心等多项目形成协同加持效应，新旧动能实现快速转化。

敢于刀刃向内，自我革新才是组织保持活力的关键。绿城服务在人力效能与管理上双管齐下，以激活个体、优化组织有力驱动业绩增长；员工层面，激励与汰换并举，激发队伍活力；组织层面，精简与融合并重，提升运营效能；运营层面，线上线下一体化，实现项目均好。

全域一体化服务深入城市更新探索高质量发展新路径

当城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”，当“住有所居”迈向“住有宜居”，物业服务企业正从社区“管家”升级为城市“运营商”，在基层治理现代化与城市内涵式发展中扮演愈发重要的角色。

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绿城服务近年来深度实践的全域一体化服务模式，探索出一条将基础物业服务与城市更新、社区空间运营、服务生态运营深度融合的新路径。其“翠苑模式”、“天水模式”、“拱宸模式”、“桐庐模式”四大产品体系已非常成熟，不仅回应了政策导向，更在存量市场中开辟出可持续的价值增长空间。

以红色引领多元共治的“翠苑模式”为引擎，打造“完整社区”幸福样板。构建“3341”大物业统管模式，即物业运营“三位一体”、物业管理“三个转变”、物业服务“四个增效”、物业收支 “一个平衡”，推动党建引领下的多元共治。

“天水模式”以市场化机制破解老旧小区可持续运营难题。引入教育、康养、零售等资源，助力完善“阳光女儿家”养老、便民、助餐三大服务体系。设置咖啡馆、面包店、成长驿站、邻里食堂等，将闲置空间打造“路过”商牌；打通7个社区23个小区的停车系统，与周边商业综合体共享车位，释放沉睡资源的商业活力。同时，依托天水街道深厚底蕴，构建常态化活动体系，联合“天水谣”IP打造音乐休闲区，焕新街区文化面貌。

“拱宸模式”重新定义了物业服务边界，推动从“空间管理”向“空间运营”跃升。通过片区物业叠加综合运营，撬动老社区系统焕新，升级打造“蚕花港”邻里综合体，集成社区食堂、运河记忆馆、农贸市场、屋顶健身场、卫生服务中心等功能空间，形成服务集成、功能复合的社区新地标。

“桐庐模式”则在传统物业服务基础上，拓展环卫、应急、市政、活动承办等公共服务，实现辖区内无物业管理小区“清零”；同时设置善治服务驿站，打造集缴费、报修、咨询、便民等功能于一体的“社区会客厅”，让公共服务触手可及，以全域善治绘就老城新篇。近期，桐庐模式，得到浙江省委书记的关注及肯定，亲临一线调研，有望成为县域基层治理的典型范式。

场景，实现管理提质增效。

以人为本科技向善

绿城服务始终坚持在服务上做加法，而非在价格上做减法。以人为原点，持续迭代服务产品，洞察并回应那些尚未被满足的新需求。

面对不常住的旅居公寓，业主只需在线上对管家叮嘱一句“帮忙收拾一下”。当朋友到访时，迎接他们的，是整洁的房间、锃亮的凉席、蓬松的被子，甚至还有一张手写的房屋使用指南。

绿城服务的社区里，有无数感人的故事。丽江公寓的保安小宗，能记住500多户业主的名字，把甘肃老家的荞麦面带给有糖尿病的阿姨；康养管家，背着工具箱走在浙江新昌县的大山深处，一座一座山翻越，只为及时赶到独居老人家中，送去最质朴的陪伴与照护。

2025年，绿城服务落实了更深度的员工关爱体系，让那些在一线默默发光的“小宗”们被看见、被尊重、被成就。当服务者与被服务者之间架起一座有归属感的精神桥梁，服务的价值才会真正绽放。与此同时，绿城服务持续扩大就业容量，2025年已为社会创造就业岗位17万个，积极响应国家号召，与退役军人事务部签署就业合作协议，在多地共建“退役军人服务站”，入选浙江省退役军人就业合作企业，累计为六千多名退役军人提供岗位。

科技向善，通过科技链接人、服务人。以“灯塔”为名，绿城服务成立AI战略发展委员会，集结企业高管、骨干、一线员工与AI机器人厂商组成课题小组，研发最适合未来物业的服务场景。以开放换能力，以场景聚生态，用AI、机器人重构物业服务的成本、效率与品质。

与阿里、华为、科大讯飞、辰鳗科技等科技企业携手，将清洁机器人、自动割草机、巡逻机器狗、清洗巡检无人机、AI数字前台、智慧能耗与ESG等在西溪国际、浙大总部园等园区落地应用，全力打造AI、智能化、零碳的智慧园区。

“我们始终认为，高质量市场的竞争，本质是自己与自己的竞争。只要服务设计足够深、服务能力足够强，无论市场风云如何变幻，我们都能穿越周期。”杨掌法说。

2025年绿城服务的年报，也可以看作是绿城服务带给行业的新启示。在微利时代坚守“意义”内涵杠杆炒股风险，在向上生长中积蓄“生长”密码，那些真正理解服务本质、持续深耕底层能力的企业，将在新一轮行业发展赢得战略主动。